Prestiti CMBS Crossgates Mall inadempienti venduti al 69% al di sotto del valore stimato del centro commerciale del 2012

“Non si può perdere denaro nel settore immobiliare” è divertente di fronte alle mega-perdite generate dagli immobili commerciali (CRE), sia debito che capitale. Per fortuna, finora, sono soprattutto gli investitori e non le banche ad essere state dilaniate.

Quindi ecco questo: nel 2012, quando tre mutui decennali a soli interessi garantiti dal centro commerciale superregionale Crossgates Mall da 1,3 milioni di sf ad Albany, New York, furono venduti agli investitori, la garanzia era valutata a 470 milioni di dollari. Si trattava di un valore molto elevato, secondo questa valutazione, e quindi gli investitori si sono sentiti a proprio agio nel prestare al proprietario del centro commerciale, una LLC di proprietà di Pyramid Management Group, $ 244 milioni a fronte di questa proprietà.

Nel 2020, quando il centro commerciale è stato rivalutato, il valore è stato abbassato a 281 milioni di dollari, ancora al di sopra dei tre prestiti per un totale di 244 milioni di dollari.

Nel 2022 sono scaduti i mutui a 10 anni e Pyramid Management ha elaborato una proroga di un anno fino a maggio 2023.

Nel maggio 2023, allo scadere della proroga, Pyramid Management non è riuscita a rifinanziare i mutui ed è andata in default sui mutui e non li ha rimborsati. I finanziatori, ovvero i detentori di CMBS tramite lo speciale servicer, possono ora pignorare la proprietà per impossessarsi della garanzia.

Ma non lo fecero. A giugno, il gestore speciale ha messo all'asta i prestiti per venderli al miglior offerente e lasciare che qualcun altro prendesse possesso del centro commerciale.

Oggi, Trepp, che monitora e analizza CMBS, ha riferito in una nota che i prestiti sono stati venduti per 173,9 milioni di dollari. Dopo le spese di liquidazione di 29,6 milioni di dollari, i proventi netti sono stati di 144 milioni di dollari, su garanzie che erano state valutate a 470 milioni di dollari al momento della cartolarizzazione dei prestiti.

Quindi notiamo con le sopracciglia alzate:

L’acquirente dei prestiti inadempienti possiede effettivamente la garanzia per 173,9 milioni di dollari. Qualunque sia il destino finale di questo centro commerciale, l'acquirente avrà una base di costo molto più bassa.

Il tasso di insolvenza delle proprietà commerciali è stato orrendo sin dai tempi della crisi finanziaria, seguita dal tracollo del commercio al dettaglio fisico, quando la vendita al dettaglio fisica è stata schiacciata dall'e-commerce un pacco alla volta.

Nel mese di luglio il tasso di insolvenza delle ipoteche sugli immobili commerciali cartolarizzati è salito al 6,9%. Il calo del tasso di insolvenza tra il 2017 e il 2020 non è dovuto al fatto che le insolvenze sono state curate, ma perché sono state “risolte” in qualche modo, ad esempio con una vendita di pignoramento o con una vendita di prestiti.

I prestiti garantiti da Crossgates Mall che ora sono stati venduti “risolveranno” la delinquenza e toglieranno quei prestiti dal tasso di insolvenza:

Un numero infinito di catene di grandi magazzini regionali e nazionali e altre catene di vendita al dettaglio, da Sears Holdings e Toys 'R' Us fino a Radio Shack e Bed, Bath & Beyond, hanno dichiarato fallimento e la maggior parte di loro è stata liquidata e svanita. Tutte le catene di grandi magazzini regionali sono scomparse. Sono rimaste solo poche catene nazionali, tra cui Nordstrom, Kohl's e Macy's, e tutte hanno chiuso centinaia di negozi nel corso degli anni e continuano a chiudere negozi. JC Penney è stata acquistata dopo la bancarotta dai mega-proprietari Simon Property Group [SPG] e Brookfield, perché non volevano che i negozi di ancoraggio chiusi rovinassero i loro centri commerciali.

I centri commerciali zombie punteggiano il paesaggio degli Stati Uniti. I valori collaterali dei centri commerciali sopravvissuti e ancora funzionanti – come abbiamo visto con il Crossgates Mall – sono crollati.

I più grandi proprietari, come Simon Property Group e Brookfield, hanno abbandonato numerosi centri commerciali, lasciando che i loro finanziatori – per lo più detentori di CMBS – si assumessero le perdite. Ad esempio, nel 2019 Simon Property Group ha abbandonato l’Independence Center da 1 milione di metri quadrati in un sobborgo di Kansas City, Missouri, che ha generato quella che all’epoca era la più grande perdita mai registrata da un prestito CMBS al dettaglio; si è allontanato dal centro città da 1,2 milioni di mq a Cobb in Georgia all'inizio del 2021 e dal Montgomery Mall da 1,1 milioni di mq nel Galles del Nord, in Pennsylvania, a metà del 2021, ecc.

Westfield, di proprietà del centro commerciale europeo REIT Unibail-Rodamco-Westfield, ha annunciato nel febbraio 2021 che avrebbe dismesso tutti i suoi 27 centri commerciali Westfield negli Stati Uniti. I primi due centri commerciali da cui si allontanò erano a Tampa Bay, in Florida, lasciando che le perdite fossero a carico dei detentori del CMBS. Poi è stato venduto ed è uscito da altri centri commerciali negli Stati Uniti. Nel giugno 2023, Westfield e il comproprietario Brookfield si allontanarono dal centro commerciale Westfield a San Francisco, lasciando che anche i detentori di CMBS si assumessero le perdite.