Il costo reale degli immobili adibiti ad uffici nella città di New York

Questo articolo è stato pubblicato in One Great Story, la newsletter di consigli di lettura di New York. Iscriviti qui per riceverlo ogni sera.

Ogni volta il mercato immobiliare crolla, la gente dice: “Questa volta è diverso”. Quando c'è sofferenza ovunque, è difficile capire come possa mai esserci un lato positivo. Ma con il senno di poi, puoi vedere che se avessi avuto abbastanza soldi quando le cose si erano messe male, avresti potuto fare una fortuna prendendo l'altro lato della scommessa. Torniamo al 2009. C’è stata una calamità a perdita d’occhio: salvataggi bancari, mercati del credito paralizzati, un mucchio tossico di debiti ipotecari che ha schiacciato l’economia mondiale. Scott Rechler, dopo aver venduto fortuitamente l'azienda immobiliare di famiglia al vertice del mercato a un concorrente per 6 miliardi di dollari, ha deciso che era il momento giusto per fare acquisti per edifici adibiti a uffici. Dopo aver raccolto più denaro da fondi sovrani, altri investitori istituzionali e ricchi privati ​​all'estero, ha intrapreso una corsa agli acquisti opportunistici. In tre anni ha speso 4,5 miliardi di dollari per l'acquisizione di uffici a Manhattan. Nel 2020, la sua azienda, RXR, era un importante proprietario di uffici con oltre 22 milioni di piedi quadrati di spazio in città.

Oggi, tre anni dopo che la pandemia ha svuotato gli edifici adibiti ad uffici a livello nazionale, Rechler è costretta a fare i conti con la possibilità che gli edifici che valevano così tanto non molto tempo fa ora potrebbero non valere nemmeno la pena di essere mantenuti. Gli inquilini aziendali sono generalmente vincolati a contratti di locazione pluriennali, che garantiscono stabilità nel mercato immobiliare commerciale per un certo periodo. Ma ogni mese scadono nuovi contratti di locazione, dando agli inquilini l’opportunità di ripensare il proprio spazio, e ogni giorno i datori di lavoro fissano le scrivanie vuote. Molte aziende, che da anni cercano di spremere più lavoratori in meno spazi, non stanno rinnovando. Ciò lascia il proprietario di un ufficio di fronte a scelte difficili. Cosa dovrebbe fare Rechler, ad esempio, con 5 Times Square, un edificio di un milione di piedi quadrati che 20 anni fa era uno scintillante fulcro della rinascita della 42esima Strada? Dopo la partenza del suo inquilino di lunga data e importanti lavori di ristrutturazione, attualmente è quasi vuoto.

Non molto tempo fa, i leader del settore immobiliare esortavano i lavoratori della città a tornare nei loro edifici adibiti ad uffici. Rechler mi ha detto nel 2020 che si trattava di una “responsabilità civica”. Da allora si sono arresi alla realtà cambiata. A volte gli inquilini ridimensionano e passano a spazi più costosi; a volte economizzano con il pretesto di offrire flessibilità. Dal punto di vista del proprietario, il motivo non ha molta importanza: lo spazio è spazio e deve essere affittato. Se si aggiungono forti aumenti dei tassi di interesse, che rendono il rifinanziamento di un enorme mutuo commerciale una proposta potenzialmente rovinosa, si ha una crisi che minaccia non solo la solvibilità degli edifici adibiti ad uffici, ma anche i prestiti ad essi collegati e le banche che li detengono e, per estensione, l’intera economia.

"Stiamo attraversando un abisso", mi ha detto Rechler quando sono andato a trovarlo nel suo ufficio al 75 di Rockefeller Plaza all'inizio di giugno. Più di ogni altro grande proprietario della città, ha messo in guardia da quello che definisce un "disastro ferroviario che si muove lentamente". Piaccia o no, tutti soffrono se le banche crollano. E se sei un newyorkese, hai una grande posta in gioco nel mercato a causa degli enormi uffici delle entrate pubbliche generati - il 21% del prelievo fiscale sulla proprietà della città - soldi che vanno a pagare scuole, case popolari, camion dei pompieri. , pensioni, parchi e tanto altro che rende tollerabile la vita a New York.

Secondo Cushman & Wakefield, il tasso di uffici vacanti a Manhattan è pari a circa il 22%, il più alto registrato da quando è iniziato il monitoraggio del mercato nel 1984. Se si include lo spazio in subaffitto, più di 128 edifici a Manhattan attualmente elencano più di 200.000 piedi quadrati di spazio disponibile per contratto di locazione, secondo i dati della società CoStar. Lo spazio disponibile solo in questi edifici ammonta a più di 52 milioni di metri quadrati: l'equivalente di più di 40 grattacieli delle dimensioni del Chrysler Building. Alcune aree e tipologie di edifici sono particolarmente a rischio – i loft del Garment District, un tempo preferiti dalle start-up tecnologiche, il generico burrone di vetro della Third Avenue negli anni ’40 e ’50 – ma il dolore è ampiamente distribuito. Molti grandi proprietari immobiliari stanno ora effettuando un triage, cercando di determinare quali edifici valgono ancora qualcosa di simile a quello che hanno pagato per averli. Nel caso di Rechler, questa rivalutazione ha preso la forma di un processo che chiama “Progetto Kodak”, dal nome dell'azienda produttrice di pellicole e macchine fotografiche, un tempo potente. Classifica gli edifici che vale la pena salvare come “digitali”. I rifiuti che considera "film".